Что выгоднее?

[Sergey]

(Сообщения перенесены из другой темы)

Что выгоднее в Доминикане: сдавать собственную недвижимость в аренду или лучше продать ее и жить на проценты с капитала? Интересно мнение участников.
В России аренда домов и коттеджей не окупает себя, процентная ставка в банке перекрывает арендный платеж в 2-3 раза. При этом отсутствует проблема с коммунальными платежами, ремонтом и поиском арендаторов.
А как обстоит с этим дело в ДР?

[Sergio]

Думаю, что сдесь аналогично как и в России. Однако есть одно "но". Если вы уверены что банк в котором вы разместили свои кровные не сдуется и не лопнет, то тогда смело можно жить на проценты по депозитам (рантье), а вот если не уверен - то лучше купить недвижимость и волноваться что она "лопнет" (да - может измениться в цене, но не исчезнуть).

[Sergey]

А если деньги держать не в ДР и не в России, а в европейском банке, например "Райффайзен". Это надежнее будет?

[Sergey]

Какая сейчас ситуация на рынке недвижимости в ДР? Цены сильно упали?

[Рустам]

Что выгоднее в Доминикане: сдавать собственную недвижимость в аренду или лучше продать ее и жить на проценты с капитала? Интересно мнение участников.
В России аренда домов и коттеджей не окупает себя, процентная ставка в банке перекрывает арендный платеж в 2-3 раза. При этом отсутствует проблема с коммунальными платежами, ремонтом и поиском арендаторов.
А как обстоит с этим дело в ДР?

Лучше не заморачиваться с недвижкой в ДР, т.к. значительного дохода это не принесет

[Sergio]

А если деньги держать не в ДР и не в России, а в европейском банке, например "Райффайзен". Это надежнее будет?

Ну если деньги держать в европейском банке то это конечно понадежнее чем российскмий или доминиканский банк, но доходность по долгосрочным депозитам там в районе 2,5% годовых. Можно "залезть" в гос облигации - что считается 100% сохранностью (только посмотреть какого государства) - там доходность не значительно выше чем депозиты ком банков.

Естественно инвестируя деньги в квартиры, это более рискованный бизнес чем депозит Райффайзен Банка, но и доходность не сравнимая. Здесь уже расчитывали сколько в среднем может приносить бизнес - "купленная квартира сдается в аренду" - в районе 10-12% годовых. Это приблизительно такой же уровень доходности по депозитам ком банков в России (2 и 3 эшелонов) - и риск тоже есть.

Недавно рассматривали доходность гостиничного бизнеса в ДР на примере мини гостиницы (апартотеля) на 20-25 номеров в курортной зоне. Самое удивительное, что доходность гостиниц схожа с дохоностью по сдаче в аренду квартир - в районе 10-14% годовых. Это в принципе очень приблизительные расчеты, но на них можно базироваться для открытия бизнеса. В гостиничном бизнесе много "дополнительного" заработка который сам владелец не "видит", соотвественно что и не входит в расчеты рентабельности.

В экономике даже с приходом кризиса ничего не изменилось - более гарантированные операции дают возможность владельцу спать спокойно, но практически ничего не приносят. А более рискованные операции и инструменты приносят хорошо, но и заставляют инвестора постоянно работать над улучшением ликвидности (гарантированниости) того или иного инструмента.

То что касается цен на недвижимость в ДР - северное побережье стабилизировалось еще в мае - июне. Отдельные "вспышки" скидок и дискаунтов еще имеют место быть, но все уже наслышаны о прохождении "низшей точки" кризиса и все ждут клиентов. Однако в этом есть доля истины - клиенты скоро будут - конец октября как всегда начало сезона здесь. Но расчитывать, что пройдя "н. точку" все вернется на круги своя не правильно, для восстановления экономики основных стран возможно потребуется 2-3 года (лучший сценарий), но в данном случае мы говорим об индивидуальных членах этих экономик - и когда у них начнут накапливаться деньги в необходимом количестве на покупку "второй" недвижимости неизвестно, и самое главное - тот психологический шок, который они все получили в ходе кризиса (когда у многих отбирали не полаченные квартиры) не вернет желания быстро приобрести недвижимость на "островах". Этот процесс займет еще лет 5 (моя оценка).

В целом местный рынок недвижимости начнет свое возрождение к былым славным цифрам цен - уже с конца лета следующего года. Этот сезон пока будет такой же тихий как и прошедший, за исключением того, что русских здесь по прибавится, а соответственно и несколько дополнительных объектов недвижимости они приобретут.

[kuzja]

А если деньги держать не в ДР и не в России, а в европейском банке, например "Райффайзен". Это надежнее будет?

Ну если деньги держать в европейском банке то это конечно понадежнее чем российскмий или доминиканский банк, но доходность по долгосрочным депозитам там в районе 2,5% годовых. .

А как на счёт депозитных сертификатов в доминиканских банках?
Типа 12% на три года (http://www.bancentral.gov.do/english/in ... rtificates)
плохо только, что в песо...
Какой уровень "сдуваемости" у ваших банков. А то в Инете пишут - всё ОК типа...

ps
может куда в другой топик перенести "обсуждение финансов", а то тут вроде про квартиры...

[Sergio]

Это не плохие "бумаги" по своей доходности и по своему содержанию (все-таки гос облигации центрального банка - хотя и доминиканского). Все ком банки ДР продают их как депозитные сертификаты.
Если рассматривать их как вложение - в принципе не плохо, и доходность хорошая и даже в песо не страшно (курс песо по отношению к основным мировым валютам очень стабилен - заслуга ЦБ доминиканы - не лезет с интервенциями каждый день как у нас). Риск только один - страновой. Не платеж по ним может произойти только в случае странового дефолта (государство-банкрот). Вряд ли кто то пойдет на такой шаг сейчас - правительству всегда интересней быть на плаву (всегда деньги какие то "приплывают", нежели чем сидеть банкротом с кучей правительственных кредиторов и аудиторских консультантов). Другой риск - кризис неплатежей в стране - но вроде бы этот урок они прошли в 2004-5 годах, пока не предвидится.
Еще очень важный факт - 2 года назад процентная ставка по таким депозитам была 18,5 % (самая лучшая по срокам и суммам), сейчас 12% по той же категории - это говорит об улучшении финансового "климата" в стране в целом. Очень вероятно что она будет снижаться и через 2-3 года мы увидим 7-8% годовых...

На счет сдуваемости местных банков - такое может произойти и с одним и даже с двумя банками - это же рынок.... Вся система маловероятно схлопнется - она только обновилась 4 года назад, у нее "свежие" балансы (не обремененные невозвратами предыдущих хозяев банков), новые кредитные линии, очень осторожная кредитная политика (когда обратитесь за кредитом - то сразу поймете чтоя имею ввиду). И потом - даже если банк лопнет - у вас же депозитный сертификат государственного банка, с его же обязательствами......

[kuzja]

Спасибо за ответ.
Я примерно такое "состояние дел" и предполагал с вашими банками(правда,на основании инфы из Инета)
Да,эти "бумаги" привлекательны даже при нынешних процентах.
Вот только купить их - морокаб если нет возможности приехать надолго.
Типа надо иметь один счёт в вашем банке, куда пойдут проценты от CD,
потом назначить appointment (блин,как это по-русски? "записаться на приём"?) уже в вашем ценробанке,
что может вылиться в целый день (как пишут - "очереди,обеды,маньяна").
Ну и всякие конвертации доллар-песо. Причём они не берут сертифайд-чеки из НЕ доминиканских банков!
А, положив такой чек в тот ваш банк, куда пойдут проценты (чтоб потом оттуда взять, да ещё в песо, и принести в центральный обанк )
неизвестно как быстро они его "примут". Хотя certified check это те же деньги, их вроде не надо проверять(во всяком случае у нас на канадщине),
однако если сумма более $10К, то явно они будут его "проверять". А это всё время-время-время...

[Sergio]

Ну не все так сложно - например купить эти сертификаты вы можете не только у ЦБ (то что вы описали) а в своем собственном банке куда вам будут зачисляться проценты и куда вы принесете свой чек и кеш. Или все это можно сделать в Банке Резервас - госбанк с отделениями по всей доминикане